От редакции Журналы Новости Выставки Фирмы Статьи Видео Фотогалерея Услуги Подписка
  • СТРИТ-РИТЕЙЛ ИЛИ ТЦ? ГДЕ ТОРГОВАТЬ?
<<<к списку

 

Стрит–ритейлом называют разно­видность торговой недвижимости, представляющую собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющих отдельный вход и собственные витрины.


Улицы, на которых расположены объекты  стрит–ритейла, обычно главные или магистральные, называют торговыми коридорами.
В принципе, термин «стрит–ритейл» новый, не нова сама идея. В городах, как крупных, так и небольших, всегда были торговые улицы, на которых стояли основные городские магазины. Как правило, в центре города.


Наверное, и в те далёкие времена содержать такой магазин было дорого, и позволить себе это могли купцы не последних гильдий, но и сейчас аренда магазина в торговом коридоре стоит немалых денег. По оценкам гильдии риэлтеров Москвы, уровень арендных ставок на помещения стрит–ритейла в пределах Садового Кольца колеблется от $1000 до $5000 за квадратный метр в год. В спальных, удалённых, окраинных районах помещения формата стрит–ритейл сдаются намного дешевле — от $200 до $800 за один квадратный метр в год.
Самые дорогие в этом отношении улицы Москвы — Тверская, Столешников переулок, Кузнецкий мост, Петровка, Кутузовский и Ленинский проспекты — имеют за аренду самые высокие ставки.
Владельцы этих помещений очень редко расстаются со своим активом, и купить «лакомый кусочек» недвижимости из целого «пирога» стрит–ритейла в центре Москвы практически невозможно. Но, даже когда это удаётся, цена за один квадратный метр просто устрашающая: помещения площадью до 200 кв. метров, расположенных внутри Садового Кольца, продаются от $10000 до $30000 за квадратный метр. За пределами ЦАО, но в обозримой близости к центру Москвы, — от $5000 до $20000 за квадратный метр. Особняком в этом спис­­ке стоит Тверская ули­ца, вечный чемпион по дороговизне. За помещение на Тверской (до 200 кв. метров) при продаже просят до $40000 за кв. метр.


И, однако, несмотря на подобные ценовые «страшилки», торговое помещение категории стрит–ритейл в дорогих торговых коридорах никогда не пустуют, и снять их довольно проблематично. Анализ риэлтерских кампаний показывает, что никакие колебания экономических показателей, никакие кризисы практически не влияют на спрос в сегменте дорогого торгового коридора. То есть, спрос всегда выше предложения.
Наверное, каждый или, по крайней мере, очень многие ритейлеры хотели бы иметь свой магазин в таком надёжном месте, которому не страшны ни экономические бури, ни кризисные стагнации. Но на всех подобных помещений не хватает.
Правда, решительные действия нового мэра по удалению парковок с Тверской улицы тут же отразились на количестве заявок на аренду торговых помещений формата стрит–ритейл. По данным компании Paul’s Yard, сегодня на Тверской выставлено около 3000 кв. м помещений на 1–ой линии домов. Средние ставки варьируются от $3000 до $7000 за кв. м, но есть и предложение по $17000 за помещение площадью 14 кв. м на 1–ом этаже жилого здания на чётной, более дорогой стороне улицы. Как говорит директор департамента торговой недвижимости Paul’s Yard Мила Моралес, такого объёма предложений на Тверской не наблюдалось даже в разгар кризиса в конце 2008 года. «Уже в течение нескольких недель держится достаточно большой для такой улицы объём вакантных площадей. При этом довольно много предложений на участке от Охотного ряда до Пушкинской площади. Несомненно, Тверская улица по–прежнему останется самым популярным торговым коридором города, так как именно здесь предпочитают размещать свои флагманские магазины большинство известных брендов. Тем не менее, нельзя отрицать, что ликвидация парковки скажется как на активности спроса, так и на динамике цен». Мила Моралес считает, что существенного снижения арендных ставок ожидать не стоит, но думает, что собственники станут более лояльны к потенциальным арендаторам, и такие заоблачные ставки, как $10000–$20000 за кв. м снизятся до более востребованного и адекватного уровня.
Впрочем, мнения экспертов рознятся, и, как считает Алексей Могила, руководитель департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, «стрит–ритейл — это тот самый «поплавок», затоптать который очень сложно. После запрета парковки Тверская не перестанет оставаться самой прибыльной торговой зоной. Здесь просто пройдёт ротация арендаторов. Магазин на Тверской вполне способен заменить собой рекламный щит 3х6, за аренду которого надо платить $50000 в месяц. Здесь за эту же сумму арендатор может получить не просто рекламную витрину, но и сам магазин, где можно что–то купить».
Надо сказать, что ресурсы стрит–ритейла в Москве не исчерпаны центральными улицами.
В нашей столице не используются места, которые во всём мире задействованы под стрит–ритейл, — это набережные. Их в Москве не просто много, а очень много, — Москва–река, извиваясь, протекает через весь город. Наши набережные «украшены» в лучшем случае офисами, в худшем — промзонами.
Всем ритейлерам известно, что хорошую прибыль магазину обеспечивает высокая проходимость  покупателей, что и подтверждают дорогие торговые коридоры, — людской поток на улицах, которые значатся в списке дорогого стрит–ритейла, в дневное время, когда работают магазины, практически непрерывен. А вот наши набережные, чей потенциал в торговой сфере огромен, не избалованы даже гуляющими москвичами. Что тому причина — то ли наш климат, то ли история традиций, то ли ещё что–то, — не известно. Но набережные наши, в отличие от, предположим, европейских, почти всегда пусты. Они несут какую–либо техническую функцию, но не общественно–городскую. Парковки, развязки … Возможно, со временем что–нибудь изменится, тем более, что в планах правительства Москвы, начиная с 2011–го года, стоит капремонт московских набережных. В 2012–2014г.г. намечено отремонтировать набережную Тараса Шевченко и, по решению правительства Москвы, она будет приспособлена под проведе­ние митингов, шествий и других политических мероприятий. Может быть, это разовьёт у москвичей привычку бывать на собственных набережных, и, если это произойдёт, то стрит–ритейл получит мощную «подкачку» ресурсов.
Торговые возможности мегаполиса не ограничиваются, конечно же, торговыми коридорами и стрит–ритейлом. За последние 10–12 лет Москва обзавелась «тяжёлой артиллерией» в области продаж — торговыми центрами. Ежегодно в нашем городе вводятся в эксплуатацию от пяти до восьми торговых центров. Канули в прошлое времена, когда вся Москва съезжалась по выходным дням на «шопинг» в Рамстор на Шереметьевской улице — теперь в каждом районе есть торговый центр, и не один. Торговый центр удобен покупателю во всех отношениях, но он также удобен и ритейлеру. Удобство торговых операторов заключается в снижении рисков и затратности, которые неизбежны при открытии собственного магазина.


Существует ещё одна немаловажная деталь, которая склоняет торговых операторов в сторону арен­ды помещения в торговом центре, — так называемый синергетический эффект.
Синергетический эф­фект — это возрастание эффективности деятель­ности в результате инте­гра­ции, слияния отдельных частей в единую систему, получение отличного результата за счёт системного эффекта.
Безусловным плюсом торговых центров является организованная инфраструктура — охрана магазинов, находящихся на территории центра, услуги клининга, маркетинговая поддержка и — конечно же! — парковка. Всё это входит в цену аренды.
По данным компании КРЕДИТ МАКС, арендные ставки в торговых центрах Москвы в конце лета — начале осени составляли для якорных арендаторов от $100 до $350 за квадратный метр в год.
По данным компании Penny Lane Realty, миниякорный арендатор платит сегодня за аренду торгового помещения в ТЦ от $500 до $800 за кв. м в год, без учёта НДС и эксплуатационных расходов, сопутствующие товары — от $1200 до $5000 за кв. м в год.
Для магазина сопутствующих това­ров, куда можно отнести, например, кожгалантерею, это многовато, но расчёт на синергетический эффект себя оправдывает.
Во время кризиса многие владельцы ТЦ пошли навстречу торговым операторам и создали гибкую систему оплаты арендных ставок — фиксированная ставка (например, не более $150 кв. м в год) плюс процент с оборота (например, 5%). К сожалению, некоторых операторов не спасла и такая мера, поэтому какое–то количество площадей в ТЦ пустовало.
Летом 2010 года это количество составляло приблизительно 9–10%, в успешных ТЦ доля вакантных площадей не превышала 2–3%, а в объектах, вышедших на рынок в кризисный период или имеющих непродуманную концепцию и местоположение, уровень вакантных площадей мог достигать 25–30%. Лучшие торговые центры, среди которых эксперты отмечают «Европейский», «Атриум», «Мега», «Охотный ряд», «Метрополис», «Щука», ещё в начале года справились с нехваткой арендаторов, и на сегодняшний день имеют «листы ожидания». В таких ТЦ арендные ставки могут быть очень высокими.
 Аналитики компании «НДВ — Недвижимость», чьи прогнозы подробнее можно узнать на портале ShopAndMall.Ru, отмечают, что «есть предпосылки к небольшому увеличению ставок аренды. … Однако активный рост будет сдерживаться продолжающимся инерционным вводом крупных объектов. Мы предполагаем незначительное повышение среднерыночных арендных ставок по итогам 2010 года (на 5%–6%), причём в первую очередь рост будет обеспечен качественным и концептуальным торговым центрам. На интенсивный рост арендных ставок можно будет рассчитывать лишь в 2012–2013 годах, когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости — последствия того, что в 2009 году девелоперы практически не заявляли новые проекты».


Арендная ставка для торгового оператора — вторая по значимости величина после выбора торгового места. Её никак невозможно обойти, разве что просто покупкой торговой площади, но это уже другая история. А на сегодняшний день положение дел на рынке торговой недвижимости таково, что цены на аренду помещения формата стрит–ритейл и помещения в хорошем, успешном торговом центре сравнялись. Поэтому, выбирать можно, исходя не только из экономических расчётов. Важный, чинный магазин в центре Москвы или шумное, ярмарочное многоцветье торгового центра — кому что нравится. 
                                                                                                                                                             Татьяна Филиппова

<<<к списку